XML de imóveis: o que é, o que precisa ter e por que o seu pode estar incompleto

Toda imobiliária que anuncia em portal manda os imóveis por um arquivo XML — o feed. Ninguém cadastra imóvel duas vezes: o sistema publica um endereço na internet, o portal lê aquele endereço de tempos em tempos e transforma o que encontra ali em anúncio.

Quando funciona, ninguém pensa nisso. Quando para, some anúncio sem aviso e a conta do mês continua chegando. Este texto é sobre o que existe dentro desse arquivo e por que ele às vezes conta menos imóveis do que você tem.

O que é, na prática

O feed é uma página como outra qualquer, só que escrita para máquina em vez de gente. Ela lista, um a um, os imóveis que você quer anunciar, e para cada um repete os mesmos campos: código, tipo, finalidade, endereço, preço, área, dormitórios, vagas, descrição e a lista de fotos.

O portal visita esse endereço no ritmo dele — normalmente algumas vezes por dia. Cada visita é uma sincronização inteira: o que está no arquivo continua anunciado, o que saiu de lá sai do ar, e o que mudou de preço muda no anúncio. É por isso que o feed não é envio, é espelho. O portal reflete o que o arquivo diz naquele instante.

Um arquivo por grupo, não por portal

ZAP, Viva Real e OLX Imóveis são o mesmo grupo e o mesmo painel: um feed só atende os três. O formato chama-se VRSync — o formato anterior, o ZAP, foi desligado em outubro de 2024, então quem começa hoje já começa neste.

Chaves na Mão, Casa Mineira e ImovelWeb têm cada um o seu dialeto. É o mesmo conteúdo escrito com outras etiquetas: onde um espera "Residential / Home", o outro espera "Casa". Nenhum deles aceita o arquivo do vizinho.

O que precisa ter para o anúncio nascer

Campo faltando raramente quebra o arquivo inteiro. O que acontece é pior: o portal aceita o feed e recusa aquele imóvel, em silêncio.

• Código único e estável. É por ele que o portal reconhece o imóvel na próxima leitura. Código que muda vira anúncio novo — e anúncio novo perde o histórico e a posição.

• Tipo dentro do vocabulário do portal. Cada um tem a própria tabela. Tipo que não existe na tabela deles não é ignorado com elegância: derruba o anúncio na validação.

• Endereço no nível que você contratou. Dá para anunciar só o bairro, mas isso é definido por anunciante, no portal — e o feed precisa concordar com essa escolha.

• Preço. "Sob consulta" é decisão comercial legítima no seu site; no portal, quase sempre, é anúncio recusado ou fora da busca por faixa de valor.

• Fotos acessíveis à máquina. As imagens não vão dentro do arquivo: vão os endereços delas. Se o servidor das fotos bloqueia quem não é navegador, o portal recebe uma lista de links que não abrem.

Três motivos comuns de "sumiu imóvel do portal"

1. O limite de linhas de quem monta o arquivo

Este é o mais traiçoeiro, e a gente já passou por ele. O programa que monta o XML pergunta ao banco "me dá os imóveis publicados" — e quase toda camada de acesso a dados tem um teto padrão de quantas linhas devolve por consulta. Mil é um número comum.

Enquanto a carteira é menor que o teto, está tudo certo. No dia em que ela passa, o arquivo continua válido: bem formado, aceito, sincronizado. Só que com os últimos imóveis faltando. Ninguém recebe erro, porque erro não houve.

Como conferir sem depender de ninguém: abra o feed no navegador e conte quantas vezes a etiqueta de imóvel aparece. Se o número for redondo — exatamente 1.000, exatamente 500 —, desconfie. Carteira de verdade não termina em número redondo.

2. A cota contratada é menor que o feed

O feed manda tudo; o contrato diz quantos cabem. Passando da cota, o portal escolhe por conta própria quais entram — e a escolha dele não é a sua. Aqui a correção não é técnica: ou o feed manda menos, ou a cota sobe.

3. O endereço do feed está protegido

Feed com token na URL funciona, desde que o token cadastrado no portal seja o mesmo que o sistema emite hoje. Trocou o token e não avisou o portal, o robô dele bate na porta e leva um 401 — e um 401 é interpretado como "não há imóveis". A sincronização inteira cai de uma vez.

O que olhar uma vez por mês

• Quantos imóveis o feed anuncia, comparado com quantos você tem publicados.

• Quantos o painel do portal diz que recebeu. Os dois números têm que bater.

• O relatório de erros do portal — ele existe, quase ninguém abre, e é onde o imóvel recusado aparece com o motivo escrito.

Quinze minutos por mês. É menos do que custa descobrir em dezembro que trinta imóveis nunca chegaram lá.