Como precificar um imóvel: o método da avaliação comparativa de mercado

Preço errado é a causa número um de imóvel parado. Alto demais, ninguém visita; baixo demais, o proprietário perde dinheiro e desconfia de você. A avaliação comparativa de mercado é o método mais usado pelos corretores para chegar a um valor defensável.

Como funciona

Você compara o imóvel com outros parecidos, na mesma região, que estão à venda ou foram vendidos recentemente. A partir deles, chega a uma faixa de preço.

Passo a passo

1. Escolha de 3 a 6 comparáveis: mesma região, mesmo tipo, tamanho e padrão parecidos.

2. Anote as características: metragem, quartos, vagas, idade, estado de conservação, andar, vista, lazer.

3. Calcule o valor por metro quadrado de cada comparável.

4. Ajuste as diferenças. Um imóvel reformado vale mais que um para reformar; uma vaga a mais pesa.

5. Defina a faixa de preço, e não um número único.

Anúncio não é venda

Os preços anunciados são o que os proprietários querem. O que o mercado paga costuma ser menor. Sempre que puder, use também valores de negócios fechados, que você conhece pelo seu histórico ou por outros corretores.

A margem de negociação

É comum o comprador pedir desconto. Converse com o proprietário antes de anunciar sobre o quanto ele aceita abater, para a negociação não travar.

Como conversar com o proprietário

• Leve os comparáveis por escrito.

• Mostre os imóveis que venderam e os que ficaram parados por preço alto.

• Explique que preço bem posicionado atrai mais visitas, e que visita gera proposta.

Revise o preço

Se em algumas semanas o imóvel não teve visitas, o preço ou as fotos são o problema. Reveja os dois com o proprietário, com os dados do anúncio nas mãos: visualizações, contatos e visitas.